Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong nhiều năm gần đây. Tính đến quý 1/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 21 quý liên tiếp. Giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý 1 ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, nhu cầu để ở của người dân và đầu tư của các nhà đầu tư hiện nay rất lớn trên thị trường căn hộ chung cư. Dần dần định kiến chung cư là tiêu sản đã được xoá bỏ, khi đây cũng là mặt hàng đưa lại doanh thu tốt trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

CHUNG CƯ KHÔNG CHỈ ĐỂ Ở

Chia sẻ tại, tọa đàm “Bất động sản dòng tiền Cash-Home: Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường Hà Nội năm 2024, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia tài chính, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả, Bộ Tài chính cho rằng, rất nhiều người từ trước đến thường sử dụng bất động sản chỉ để ở, đặc biệt trong phân khúc chung cư, và những sản phẩm này không tạo ra dòng tiền.

Song hiện nay, kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn là cho thuê bất động sản, đặc biệt cho người nước ngoài thuê với giá cao rồi đi thuê nơi khác để ở. Trên thực tế, đây là hoạt động đầu tư không hề mới, việc này thể hiện rõ ở các hoạt động kinh doanh cho thuê của những ông lớn bất động sản.

Để rõ hơn khái niệm bất động sản dòng tiền, theo vị chuyên gia, đầu tiên, đây phải là sản phẩm có người sở hữu, tuy nhiên không sử dụng mà khai thác bằng cách cho thuê, tạo ra một nguồn thu nhập.

“Tôi cho rằng, bất động sản dòng tiền hay còn gọi là Cash-Home đã và đang tồn tại và sẽ phát triển, tới đây không chỉ là phân khúc bất động sản văn phòng, phân khúc bất động sản công nghiệp, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mà sẽ là phân khúc các căn hộ cho thuê”, ông Ánh nói.

Đánh giá về thị trường thời gian qua, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Cen Group chia sẻ, thị trường bất động sản hiện nay đang tăng giá một cách đột biến, đặc biệt là phân khúc chung cư ở Hà Nội.

Nguyên nhân về việc này, Shark Hưng cho rằng, đây là sự điều chỉnh cần thiết khi thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, pháp lý, thị trường, sự đổ vỡ của hệ thống tài chính đã làm cho các nhà đầu tư có sự khủng hoàng thừa về tiền.

Theo báo cáo tài chính quý 1/2024 thì số tiền đang nằm trong các ngân hàng thương mại có khoảng 18 triệu tỷ đồng không thể giải ngân. Những người có nhu cầu rất cần tiền thì không có tài sản đảm bảo, nhưng những người có tài sản đảm bảo thì không có nhu cầu vay tiền. Từ đó, các ngân hàng thương mại phải hạ lãi suất xuống còn 5-6%, đây là điều chưa từng có trong lịch sử các năm qua.

Khi lãi suất giảm, việc đầu tư, khai thác vào bất động sản đã tạo ra một dòng tiền dương. Từ đó tiền cho thuê bất động sản có thể bù đắp cho tiền lãi đi vay ngân hàng.

“Tôi nhận thấy nhiều người sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền cho thuê để đi thuê một căn villas khác cùng khu vực để ở. Ví dụ, những căn chung cư như ở đường Lê Văn Lương có giá lên đến 100 triệu đồng/m2 tương đương 6-10 tỷ/m2 thì tôi có thể cho thuê từ 20-50 triệu đồng 1 tháng. Điều đó cho thấy hiện nay bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt, đặc biệt các toà nhà ở vị trí đặc địa”, Tập đoàn Cen Group phân tích.

Với góc nhìn của ông Hưng, bất động sản đóng vai trò là một loại hàng hóa tiêu dùng. Vai trò thứ hai đó là tư liệu sản xuất đặc biệt như đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất hạ tầng…. Vai trò thứ 3 là một kênh đầu tư, theo thống kê ở Singapore trên 70% bất động sản tạo ra dòng tiền, nhưng ở Việt Nam tỷ lệ này chỉ có 15%. Cuối cùng, tài sản bất động sản đóng vai trò là một phương tiện tích lũy tài sản.

“Hiện nay, thị trường không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư. Có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản hay có những sản phẩm có đầy đủ pháp lý nhưng không có giá trị dòng tiền. Giá chung cư tăng tới thời điểm này đã tương đối cân bằng so với cung cầu và chắc chắn sẽ có những điều chỉnh, nhưng nếu nói về kỳ vọng giảm giá thì tôi nghĩ là không”, Shark Hưng nêu.

PHẢI ĐỨNG Ở GÓC ĐỘ ĐẦU TƯ

Đồng quan điểm với TS. Vũ Đình Anh, Shark Hưng, TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cũng nhận định, loại hình căn hộ chung cư người dân sử dụng với mục đích chủ yếu để ở, chỉ có khoảng 15% là để kinh doanh và cho thuê.

“Tuy nhiên, muốn tạo ra dòng tiền từ chung cư, chúng ta phải đứng ở góc độ đầu tư để nhìn nhận rằng, ở nước ngoài loại hình căn hộ chung cư cho thuê nhằm tạo ra dòng tiền rất phổ biến”.

Thời gian vừa qua loại hình căn hộ chung cư đã tăng giá cao nhất trong 20 năm trở lại đây. Theo ông Lượng, đây là điều chứng tỏ hành vi của người mua đã thay đổi. Bởi hiện nay, ngoài việc sử dụng căn hộ để ở, người dân đã lấy nó để kinh doanh, để tạo ra dòng tiền. Với các nhà đầu tư thông minh, có thể dễ dàng tính toán được bỏ ra tiền cho thuê sẽ tạo ra dòng tiền. Cùng với đó, thời hạn sở hữu căn hộ đã có sự thay đổi theo Luật Nhà ở 2023 sẽ có lợi cho người mua nhà.

Những năm gần đây, hành vi của người tiêu dùng, người mua nhà đã thay đổi. Trước đây, người ta thường sợ chung cư, bởi nhiều lý do như: Pháp lý, sổ đỏ hay vấn đề phòng cháy chữa cháy…

Nhưng hiện nay, TS. Trần Xuân Lượng nhận thấy, văn hóa của người tiêu dùng cũng thay đổi, bởi tính tiện ích, vị trí thuận lợi của các căn hộ chung cư. Đây là phân khúc mới, rơi vào thời điểm phù hợp, đặc biệt là hành vi của người mua nhà thay đổi nên phân khúc này trở nên hấp dẫn.

Về việc mua bán trên thị trường chung cư, nhiều người dân đang thắc mắc với dự án đang vướng về pháp lý nhưng giá bán rẻ hơn giá thị trường, vậy có nên mua các căn hộ như thế này không?

Đối với nội dung này, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, người mua cần xem xét các yếu tố, thứ nhất, mức giá chung cũng như vị trí tại dự án này. Thứ hai, đánh giá giá trị khai thác, tạo ra dòng tiền. Thứ ba, hạ tầng của dự án đó đã đầy đủ và hoàn thiện hay chưa?

Như vị chuyên gia đã đề cập trước đó, hiện nay sự thay đổi hành vi của người mua nhà rất quan trọng nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự lựa chọn của nhà đầu tư. Có thể nhận thấy, hiện nay căn hộ chung cư là sản phẩm dành cho những nhà đầu tư thông minh, khi họ tính được lợi ích của căn hộ, tự định giá được các căn hộ ở các dự án, vị trí khác nhau sẽ đưa ra lựa chọn phù hợp với lợi ích của mình.

Tuy nhiên, về vấn đề pháp lý dự án ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyến cáo người dân cần cẩn trọng khi quyết định mua các dự án này. Dù nhiều sản phẩm sẽ tạo ra dòng tiền, song, có thể xảy ra những rủi ro về sau.