Cơn sốt nhà thổ cư hạ nhiệt, thanh khoản sụt giảm sâu

Phân khúc bất động sản từng được coi là "của để dành" an toàn nhất của người dân đang trải qua một giai đoạn khó khăn, sụt giảm thanh khoản.

Báo cáo thị trường nhà thổ cư quý III/2025 của One Mount Group cho thấy, bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận khoảng 29.100 giao dịch, tăng nhẹ 1% so với quý trước.

Tuy nhiên, nếu như phân khúc cao tầng (chung cư) tiếp tục khẳng định vị thế thống lĩnh khi chiếm tới 20.800 giao dịch, đạt mức cao nhất trong hai năm qua, thì ở chiều ngược lại, giao dịch nhà thổ cư tiếp tục xu hướng giảm, chỉ đạt 6.100 giao dịch trong quý III.

Với mức giao dịch này, thị trường nhà thổ cư đã giảm 35% so với quý trước và giảm tới 39% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, lượng giao dịch trung bình theo quý của năm 2025 đã quay về mức tương đương với năm 2023.

Phân tích theo khu vực, không có khu vực nào "miễn nhiễm" với xu hướng sụt giảm chung. Trong đó, khu Tây dù vẫn duy trì vị thế dẫn đầu về thị phần (chiếm 34% toàn thị trường), nhưng cũng chỉ đạt 2.100 giao dịch, ghi nhận mức giảm 36% so với quý trước và 44% so với cùng kỳ năm ngoái.

Khu Đông đứng ở vị trí thứ hai với 26% thị phần, đạt 1.600 giao dịch, giảm 38% so với quý trước và giảm sâu tới 49% so với cùng kỳ năm ngoái.

Khu trung tâm và nội thành đạt 1.200 giao dịch, giảm 36% so với quý trước. Tuy nhiên, đây là khu vực ghi nhận mức giảm ít nhất theo năm với mức giảm 29%, cho thấy nhu cầu ở thực và tâm lý sở hữu nhà đất tại khu vực nội đô vẫn còn rất lớn, dù không còn sôi động và đã giảm so với giai đoạn trước.

Trong bối cảnh ảm đạm chung, thanh khoản thổ cư tập trung chủ yếu tại các phường thuộc quận Long Biên và quận Hà Đông cũ. Các phường có giao dịch nhiều nhất là phường Bồ Đề (400 giao dịch), phường Long Biên (360 giao dịch), phường Yên Nghĩa (310 giao dịch), phường Việt Hưng (250 giao dịch) và phường Hà Đông (190 giao dịch).

Sự tập trung giao dịch này là do đây là các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm vừa khởi công trong quý III và hệ sinh thái tiện ích sống ngày càng phát triển.

Tại khu Tây (Yên Nghĩa, Hà Đông), các phường này ghi nhận giao dịch tốt nhờ mặt bằng giá còn hợp lý và hưởng lợi từ các dự án thúc đẩy giao thông trong khu vực.

Chung cư thứ cấp 'lên ngôi'

Trái với sự trầm lắng của nhà thổ cư, thị trường căn hộ thứ cấp (chung cư đã qua sử dụng hoặc chuyển nhượng) lại có một quý giao dịch bùng nổ.

Tổng lượng giao dịch căn hộ thứ cấp trong quý III/2025 đạt khoảng 10.700 giao dịch. Con số này không chỉ tăng 14% so với cùng kỳ năm trước mà còn là mức giao dịch cao nhất trong vòng hai năm gần đây.

Động lực tăng trưởng này đến từ việc các nhà đầu tư mua căn hộ sơ cấp trong năm 2024 bắt đầu bán lại, khiến nguồn cung thứ cấp trở nên dồi dào.

Đặc biệt, giao dịch tập trung mạnh tại các phân khu sắp bàn giao, cho thấy tâm lý "mua lúa non" và bán chốt lời khi dự án chuẩn bị hoàn thiện.

Câu chuyện của thị trường chung cư thứ cấp trong quý 3 là sự so kè quyết liệt giữa hai cực Đông và Tây. Theo đó, khu Tây vẫn là khu vực chiếm tỷ trọng giao dịch lớn nhất (43% thị phần), đạt 5.200 giao dịch trong quý III. Tuy nhiên, thị phần của khu Tây đã sụt giảm đáng kể từ mức 65% ở quý II. Lượng giao dịch cũng giảm 11% so với cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân được chỉ ra là do hạ tầng khu vực này đang đầu tư chậm, chưa đáp ứng kịp tốc độ gia tăng dân cư quá nhanh, khiến một phần người mua chuyển hướng.

Trong khi đó, khu Đông là ngôi sao sáng nhất của thị trường. Khu vực này ghi nhận mức tăng trưởng giao dịch mạnh nhất, lên đến 56% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch đạt 3.900 căn, giúp thị phần tăng vọt từ 24% trong quý II lên 37% trong quý III.

Sự trỗi dậy của khu Đông được hỗ trợ bởi hai yếu tố. Thứ nhất, giá cả cạnh tranh, giá bán trung bình tại khu Đông đạt 76 triệu/m2, dù tăng nhưng vẫn thấp hơn so với các khu vực khác.

Thứ hai là hạ tầng bùng nổ. Việc Hà Nội khởi công một loạt công trình hạ tầng trọng điểm trong quý III/2025 , như hầm chui nút giao Cổ Linh và cầu Trần Hưng Đạo , đã giúp tăng mạnh khả năng kết nối khu Đông với trung tâm, thúc đẩy thanh khoản toàn khu vực.

Giá bán căn hộ thứ cấp cũng tăng mạnh ở tất cả các khu vực, với mức tăng theo năm lần lượt là: Khu Đông (43%), khu vực trung tâm (35%), và khu Tây (34%).

Mặt khác, thành công của khu Đông và Tây không thể tách rời hai "đại đô thị" lớn nhất. Báo cáo chỉ rõ Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đang dẫn dắt số lượng giao dịch thứ cấp.

Tại Khu Đông, dự án Vinhomes Ocean Park đạt 3.200 giao dịch (tăng 66% theo năm), chiếm 80% thị phần giao dịch chung cư thứ cấp của toàn khu Đông. Sức hấp dẫn của dự án đến từ mức giá cạnh tranh. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại đây chỉ từ 3,5 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung khu Đông (5,3 tỷ đồng).

Tại Khu Tây, dự án Vinhomes Smart City đạt 1.500 giao dịch (tăng 34% theo năm), chiếm 30% thị phần của toàn khu Tây.

Thị trường căn hộ thứ cấp được dự báo tiếp tục tăng trưởng 4,5% trong năm 2026. Cơ hội lớn nhất đến từ số lượng căn hộ chuẩn bị bàn giao tăng mạnh tại Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, tạo ra nguồn cung đa dạng cho người mua.

Tuy nhiên, thách thức cũng tương tự như thị trường thổ cư. Giá bán thứ cấp liên tục tăng cao khiến người mua ở thực khó tiếp cận thị trường .

Thị hiếu của người mua nhà đang dần thay đổi

Những diễn biến đáng chú ý tại phân khúc căn hộ thứ cấp và nhà thổ cư đang cho thấy một sự chuyển dịch mang tính bước ngoặt trên thị trường bất động sản Hà Nội.

Trong khi phân khúc căn hộ thứ cấp, đặc biệt là tại khu Đông, tiếp tục đà tăng trưởng ấn tượng và dẫn dắt thị trường , thì thị trường nhà thổ cư truyền thống lại sụt giảm thanh khoản nghiêm trọng ở nhiều khu vực.

Nguyên nhân cốt lõi của sự "đổi ngôi" này đến từ hai yếu tố chính là giá cả và thị hiếu. Theo đó, giá bán nhà thổ cư tiếp tục tăng cao. So với cùng kỳ 2024, giá nhà thổ cư khu Nam tăng mạnh nhất (37% theo năm), tiếp đó là khu trung tâm và nội thành (28%), khu Tây (25%) và khu Đông (22%).

Chính đà tăng giá này đã khiến loại hình này ngày càng khó tiếp cận đối với người mua, dẫn đến thanh khoản sụt giảm.

Tính theo giá trị căn nhà, theo One Mount Group, mặc dù đơn giá chung cư (sơ cấp và thứ cấp) tăng đáng kể trong thời gian qua, với mức tăng 20%/năm, nhưng tổng giá một căn nhà thổ cư vẫn đang gấp 2,1 lần giá căn hộ chung cư.

Bên cạnh đó, các gói vay tài chính linh hoạt từ chủ đầu tư và ngân hàng giúp người mua nhà với vốn tự có thấp vẫn có thể tiếp cận dễ dàng hơn với chung cư, góp phần gia tăng thanh khoản tốt cho phân khúc này hơn so với nhà thổ cư.

Thứ hai, thị hiếu của người mua nhà, đặc biệt là thế hệ khách hàng trẻ, đã thay đổi rõ rệt. Thay vì "ăn chắc mặc bền", phải sở hữu đất như các thế hệ trước, người mua hiện nay ưu tiên không gian sống hiện đại, hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, an ninh đảm bảo và quản lý chuyên nghiệp.

Tâm lý "sở hữu đất" đang tạm nhường chỗ cho nhu cầu "sở hữu không gian sống". Nhà thổ cư, mặc dù vẫn là một tài sản giá trị, song đang tạm thời mất đi sức hấp dẫn về thanh khoản. Thay vào đó, dòng tiền đang chảy mạnh vào các dự án chung cư thứ cấp tại các đại đô thị có giá hợp lý, tiện ích đầy đủ và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng.

Theo dự báo, lượng giao nhà dịch thổ cư trong năm 2026 sẽ phục hồi và tăng nhẹ, khoảng 9% so với năm 2025. Các yếu tố hỗ trợ bao gồm GDP dự kiến tiếp tục tăng trưởng và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, thúc đẩy nhu cầu vay vốn.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất vẫn còn đó, giá bán đã liên tục tăng cao khiến người mua khó tiếp cận. Bên cạnh đó, các chính sách kiểm soát giá bất động sản (nếu có) có thể khiến nhà đầu tư chuyển hướng sang kênh khác.