Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó về thanh khoản

Danh sách các doanh nghiệp, chủ yếu thuộc nhóm ngành bất động sản, chậm thanh toán các nghĩa vụ trái phiếu vẫn tiếp tục tăng lên. Để thoát khỏi nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp bất động sản cần phải chủ động lên phương án trả nợ trái phiếu, khơi thông mấu chốt quan trọng nhất là niềm tin của khách hàng.

ÁP LỰC TỪ TRÁI PHIẾU

Giai đoạn 2017 - 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có tốc độ phát triển mạnh mẽ, đạt được kết quả tích cực cả về quy mô và tính thanh khoản, trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng cho các doanh nghiệp.

Riêng năm 2021, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bùng nổ, đạt hơn 700 nghìn tỷ đồng, tương đương 16,7% GDP, chiếm gần 12% dư nợ tín dụng cả nước năm 2021.

Sau thời gian tăng trưởng nóng, đến giữa năm 2022, một số sai phạm nghiêm trọng gây mất lòng tin của các nhà đầu tư buộc thị trường trái phiếu doanh nghiệp trải qua một bước ngoặt mới, với nhiều sự kiểm soát và cảnh báo từ các cơ quan chức năng. Tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp năm 2022 giảm mạnh 64,4% so với 2021, ước đạt 269.733 tỷ đồng.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận tình trạng ảm đạm kéo dài với giá trị phát hành liên tục tụt giảm và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ đầu tháng 3 năm nay khi Nghị định số 08/NĐ-CP ra đời cùng với việc triển khai đồng bộ các giải pháp ổn định thị trường.

Theo dữ liệu từ Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), lũy kế đến hết tháng 10 năm 2023, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận 209,150 tỷ đồng, cho thấy hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu đã cải thiện hơn năm ngoái rất nhiều. Trong đó, ngành ngân hàng chiếm ưu thế với 99,023 tỷ đồng (chiếm 47.3% tổng lượng trái phiếu phát hành), theo sau là nhóm bất động sản với 68,256 tỷ đồng (chiếm 32.6%).

Tuy nhiên, nghiên cứu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn đang “bủa vây" các doanh nghiệp bất động sản. Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành mới và được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn.

Được biết, trong năm 2022, doanh nghiệp bất động sản đã mua lại khoảng 219.000 tỷ đồng. Lũy kế 10 tháng đầu năm nay, doanh nghiệp đã mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng. Trong khi, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm bất động sản 2 tháng cuối năm 2023 và năm 2024, lần lượt đạt 15,6 nghìn tỷ đồng và 121,1 nghìn tỷ đồng.

Danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu tăng lên từng ngày, đặc biệt ở nhóm bất động sản. Theo Theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), tính đến ngày 3/10/2023, có khoảng 69 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp. Tổng dư nợ những lô trái phiếu này là khoảng 176.100 tỷ đồng, chiếm khoảng 17,8% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường.

CẦN TĂNG NIỀM TIN

Trước áp lực đáo hạn trái phiếu, để có thời gian cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ, đàm phán kéo dài thời gian là lựa chọn hàng đầu của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng, thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn.

Hoạt động đàm phán gia hạn diễn ra tích cực với kết quả khá thành công kể từ tháng 4 năm 2023. Theo HNX, tính đến ngày 3/10 đã có hơn 50 tổ chức phát hành đã đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với tổng giá trị hơn 95.200 tỷ đồng. Chủ yếu thời gian đáo hạn điều chỉnh thêm hai năm, đẩy lùi áp lực trả nợ sang giai đoạn 2025-2026.

Đàm phán gia hạn trái phiếu vẫn sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp DN có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Theo VARS, để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản nợ. Phải nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường. Đây cũng là "khoảng lặng” giúp nhà đầu tư có thời gian ngừng lại để nhìn nhận, kiểm tra điều kiện để từ đó có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác là quỹ đầu tư bất động sản - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản hay kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài...

Về lâu dài, trái phiếu doanh nghiệp vẫn là kênh huy động vốn hiệu quả, thể hiện sự năng động của một nền kinh tế, phù hợp với xu hướng phân bổ tài sản vào trái phiếu của nhà đầu tư. So với các nước trong khu vực như Malaysia, Singapore, Thái Lan, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam vẫn còn rất khiêm tốn.

Đàm phán gia hạn trái phiếu vẫn sẽ là xu hướng trong thời gian tới

Để tiếp thêm dư địa cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các doanh nghiệp cần tăng niềm tin cho khách hàng. Đây cũng là mắt xích quan trọng nhất để doanh nghiệp tái cơ cấu nợ.

Thực tế thời gian qua, nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh và minh bạch đã có những kết quả tích cực.

Hoạt động huy vốn qua trái phiếu đã và đang tiếp tục được cải thiện cả về chất và lượng. Đặc biệt là kể từ khi hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chính thức lên sàn HNX ngày 19/7, góp phần khôi phục niềm tin của nhà đầu tư về một thị trường minh bạch, hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, VARS cho rằng vẫn còn khoảng trống thông tin rất lớn giữa thị trường và nhà đầu tư, Việt Nam mới chỉ có rất ít tổ chức đánh giá hạn mức tín nhiệm với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Trong khi đó, không phải nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp nào cũng có khả năng, thời gian để đánh giá tình hình tài chính doanh nghiệp, đánh giá rủi ro trái phiếu khi quyết định đầu tư.

“Muốn hấp dẫn nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tiếp thêm dư địa cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khung chính sách liên quan đến quy định xếp hạng tín nhiệm đối với trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra công chúng nhằm tạo ra các công cụ phòng ngừa rủi ro cho các nhà đầu tư”, VARS nhấn mạnh.

Ngoài ra, các cơ quan chức năng, đặc biệt là Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cần đề ra một cơ chế kiểm tra hiệu quả với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu ngay từ bước gửi hồ sơ, thay vì phát hiện sai phạm và hủy bỏ các thương vụ đã phát hành thành công, gây tâm lý xáo trộn không đáng có cho thị trường.