"Tuyệt chủng" phân khúc nhà ở vừa túi tiền

Phần lớn người dân hiện nay đang có nhu cầu rất lớn với phân khúc chung cư có giá khoảng 25 triệu đồng/m2, giá trị một căn hộ hai phòng ngủ 65m2 có giá khoảng 1,6 tỷ đồng.

Đưa ra nhận định này, TS. Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ ra thực tế đáng buồn là các căn hộ nhà ở thương mại với mức giá này gần như đã "tuyệt chủng" ở Hà Nội và TP. HCM.

Hiện "chuẩn" giá nhà bình dân tại hai thành phố này đã nâng lên 20-30%, ở mức 2 - 2,4 tỷ đồng/căn. Thậm chí, ngay cả phân khúc căn hộ này hiện nay cũng rất ít các dự án.

Ông Bình dẫn chứng, tại Hội nghị với Thủ tướng mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã có đề xuất cho phép nhà có giá dưới 3,5 tỷ đồng được phép tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng. Điều này cho thấy, khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay có thay đổi rất lớn.

Với đà tăng giá bất động sản liên tục như hiện nay, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá rẻ đang gặp rất nhiều thách thức liên quan đến chi phí đầu vào trong việc phát triển dự án, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, giá nguyên vật liệu... Đó là chưa kể đến thời gian chờ thủ tục pháp lý kéo dài làm phát sinh thêm chi phí tài chính, lãi vay.

Chính vì vậy, theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, nếu để "bàn tay vô hình" của cơ chế thị trường điều chỉnh, sẽ rất khó có được nhà ở vừa túi tiền cho người dân.

Đồng quan điểm, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cũng cho rằng, nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền hiện đã gần như "tuyệt chủng" trên thị trường. Đó là một điều đáng buồn đối với thị trường bất động sản và người mua nhà.

Ngay cả đối với nhà ở xã hội, phân khúc nhận được nhiều ưu đãi từ Chính phủ, ông Hải cũng cho rằng, những vướng mắc trong triển khai còn rất lớn. Theo đó, vấn đề cốt lõi là pháp lý trong phát triển dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội rất phức tạp.

Khoảng hai năm trước, Hoà Bình đã làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, dự án đã có giấy phép đầu tư, nhưng đến đầu năm nay mới giải quyết tạm xong thủ tục về xây dựng để có thể triển khai.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số dự án nhà ở xã hội được đưa ra rất thấp so với mục tiêu đề ra.

Những ưu đãi của nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên chưa thể đi đến thống nhất giữa nhà nước và nhà đầu tư.

Mặt khác, về phía người mua nhà, người dân muốn mua nhà ở xã hội phải đáp ứng nhiều điều kiện phức tạp. Nhiều dự án quy mô 4.000 - 5.000 căn nhưng thị trường không hấp thụ được do người dân không đủ điều kiện mua.

Trong khi đó, khi dự án không tiêu thụ được sản phẩm, các nhà đầu tư sẽ không dám mạnh dạn đầu tư vào phân khúc thị trường này, ông Hải chia sẻ.

Cần sự quan tâm mạnh mẽ hơn từ Chính phủ

Để khơi thông nguồn cung tại phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội cho người dân, tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần thứ IV do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức, ông Bình cho rằng, không chỉ phân khúc nhà ở xã hội, mà nhà ở thương mại vừa túi tiền cũng cần nhận được sự quan tâm mạnh mẽ hơn từ Chính phủ.

Nhìn từ kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền của một số quốc gia cho thấy, đối với Hoa Kỳ, quốc gia này hiện đang thiếu 5,5 - 7,3 triệu căn nhà ở vừa túi tiền. Hoa Kỳ phải xây thêm 550.000 căn mỗi năm để bù vào số lượng căn còn thiếu. Ba bang là California, Florida và Texas chiếm 40% số căn hộ này.

Để giải quyết vấn đề này, Hoa Kỳ đã sử dụng các quỹ trong kế hoạch giải cứu người Mỹ nhằm tạo lập thêm nhiều nhà ở cho thuê vừa túi tiền.

Còn California thì tài trợ chuyển đổi các không gian văn phòng sử dụng không hiệu quả thành nhà ở vừa túi tiền; hỗ trợ 8.000USD cho người thu nhập thấp thuộc diện được thuê nhà ở vừa túi tiền để trả các loại chi phí như thẩm định giá, phí luật sư.

Bang này còn ưu đãi thuế cho các nhà phát triển dành 20% số căn hộ để làm nhà vừa túi tiền. Đặc biệt, ngân hàng cho vay thế chấp 100% giá trị hợp đồng.

Đối với Đức, đất nước giàu có hàng đầu châu Âu nhưng tỷ lệ sở hữu nhà ở khá thấp, chỉ 46%. Chính phủ Đức cũng phải can thiệp bằng các mệnh lệnh hành chính để giải quyết vấn đề nhà ở vừa túi tiền cho người dân.

Tại Trung Quốc, chính phủ quốc gia này cũng đặt mục tiêu bổ sung 6,5 triệu căn nhà ở mới cho thuê thu nhập thấp ở 40 thành phố chính đến năm 2025, đồng thời áp dụng 17 giải pháp tài chính và phi tài chính, các ngân hàng cũng nắn dòng chảy tài chính cho nhà ở vừa túi tiền.

Để phát triển nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam, ông Bình cho rằng, trước hết, Chính phủ cần hoàn thiện chính sách, pháp luật. Theo đó, cần đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại giá rẻ, còn nhà ở xã hội vẫn có các chính sách ưu đãi riêng.

Ngoài ra, Chính phủ cần có chính sách, cơ chế tặng điểm thưởng và tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư tạo lập nhà ở vừa túi tiền thay vì lựa chọn làm dự án nhà ở thương mại phân khúc cao hơn. Cùng với đó là tham khảo kinh nghiệm ban hành chính sách khống chế giá trần nhà ở vừa túi tiền bao gồm cả giá bán và giá thuê nhà.

Nhóm giải pháp thứ hai là hoàn thiện tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới cho nhà ở vừa túi tiền… qua đó góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng và hạ giá nhà.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần có giải pháp về tài chính và thuế. Công cụ thuế được sử dụng để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thực.

Song song với đó, việc cải cách thủ tục hành chính cần được đẩy mạnh. Chính phủ cần đơn giản hóa hệ thống các thủ tục hành chính; ứng dụng công nghệ, tăng cường phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp.

Đặc biệt, ông Bình kỳ vọng rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.

Theo ông Bình, thời gian vừa qua, giá nhà đã tăng liên tục. Vì vậy, nhà nước nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định nhằm giúp người dân có khả năng sở hữu nhà ở.

Nên tập trung phát triển nhà ở xã hội cho thuê

Ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, Chính phủ nên tập trung phát triển nhà ở theo hướng cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Ở nhiều nước phát triển, trong đó nổi bật là nước Đức, nhà ở cho thuê là loại hình chính của đất nước này.

Việc phát triển nhà ở xã hội nên theo hướng nhiều nhà cho thuê. Nếu tăng tỷ trọng cho thuê lên 30 – 40% sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở. Nhà nước nên khuyến khích doanh nghiệp, người dân đầu tư nhà ở cho thuê.

Đồng quan điểm, TS. Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, việc phát triển nhà ở xã hội của Việt Nam đang tồn tại vấn đề là chưa thiết kế trên tư duy cho thuê. Như ở Đức chỉ hỗ trợ thuê nhà, không hỗ trợ người mua nhà.

Ông Ánh cho rằng, Chính phủ cần xem xét cần quy định đối với nhà ở xã hội là 100% cho thuê, thay vì chỉ cho phép 20% cho thuê như hiện nay. Nếu chỉ phát triển nhà ở để bán, nếu không tính toán kỹ các điều kiện mua, hệ lụy đặt ra là bán nhà không đến được đúng đối tượng. Đối tượng cần thì không có khả năng mua, trong khi người mua được lại không thực sự cần.

"Tôi không ngạc nhiên với việc người đi ô tô mua nhà ở xã hội. Bởi, họ có tiền mua ô tô mới có tiền mua nhà. Trong khi đó, những người dân thu nhập thấp hơn muốn mua nhà lại phải chịu cuộc sống khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay", ông Ánh nhận định.