Đó là nhận định của đa số đại biểu có mặt tại Sự kiện thường niên: Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2023 – 2024 do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức ngày 15/3 tại Hà Nội.

NHIỀU ƯU ĐÃI CHƯA PHÙ HỢP

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, nhà ở xã hội là một trong những vấn đề cần được trao đổi nhất tại sự kiện lần này bởi theo ông, năm 2024, phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản du lịch và bất động sản khu công nghiệp sẽ phục hồi sớm. Thực tế, bất động sản khu công nghiệp đã là điểm sáng từ cuối năm ngoái. Cơ bản quý 2,3,4 năm 2024 bắt đầu sáng dần lên.

Với phân khúc nhà ở xã hội, những điểm sáng trong thời gian tới trên dựa trên những chỉ đạo của Chính phủ, Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Tại Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 5/1/2024, Chính phủ đặt ra mục tiêu 130.000 căn hộ nhà ở xã hội. Được biết chúng ta đã có hơn 400 dự án, trong đó 71 dự án hoàn thành, cung cấp 38.000 căn, 127 dự án đã khởi công, nhiều dự án đã chấp thuận chủ đầu tư. Năm 2024 dự kiến 108 dự án sẽ hoàn thành, cung cấp 148.000 căn.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cũng cho biết, hàng loạt thông tư, nghị định được ban hành để tháo gỡ, thúc đẩy doanh nghiệp tham gia xây dựng. Điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội cũng đang rộng mở hơn… Trong khi đó, một số doanh nghiệp cũng đã có sự hưởng ứng như Vinhomes đưa ra mục tiêu 500.000 căn hộ nhà ở xã hội, cam kết bán giá hợp lý vừa túi tiền người dân, nếu hoàn thành sẽ là điều rất tốt cho thị trường.

Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cũng nhận định, thị trường chắc chắn vẫn còn thách thức, một là tính hai mặt của các luật liên quan đến thị trường bất động sản đã được thông qua. Đơn cử, bỏ khung giá đất, trong bối cảnh chi phí vật liệu, nhân công tăng lên thì giá nhà sẽ tăng. Hai là thu nhập người lao động chưa được cải thiện nhiều. Ba là ngân sách nhà nước hỗ trợ các dự án phát triển nhà ở xã hội như thế nào để hài hòa giữa các bên. Cuối cùng cơ chế phân phối nhà ở xã hội như thế nào để tránh tình trạng "đi ô tô” mua nhà ở xã hội.

Đóng góp ý kiến với góc độ nhà đầu tư, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho rằng, vấn đề cốt lõi là những ưu đãi về nhà ở xã hội như phê duyệt dự án, phê duyệt phương án thiết kế, đối tượng người mua, quy mô dự án, giá bán còn rất phức tạp. “Khoảng 2 năm trước, chúng tôi đã làm với chủ đầu tư nhà ở xã hội, dự án đã có giấy phép đầu tư nhưng đến đầu năm nay mới giải quyết được tạm xong thủ tục về xây dựng nhà ở xã hội để có thể triển khai”, ông Hải nêu thực tế.

Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cũng nhận định, vấn đề gốc là những ưu đãi của Nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên chưa thể đi đến thống nhất giữa Nhà nước và nhà đầu tư…

THIẾT KẾ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN TƯ DUY CHO THUÊ

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quan điểm của Đảng và Nhà nước là làm sao người dân đều có nhà ở, tuy nhiên tâm lý của đại bộ phận người Việt Nam đều muốn sở hữu nhà riêng.

“Do đó tôi cho rằng, nên phát triển nhà ở theo hướng cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội. Tôi nghĩ nên theo hướng xây lên cho thuê thay vì mua bán bởi sự chênh lệch thu nhập đang khá lớn", ông Hà nói.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, phát triển nhà ở xã hội hiện đang tồn tại vấn đề là chưa thiết kế trên tư duy cho thuê. Như ở Đức chỉ hỗ trợ thuê nhà, không hỗ trợ người mua nhà. Do đó cần quy định đối với nhà ở xã hội là 100% cho thuê, trong khi hiện nay chúng ta chỉ cho phép 20% cho thuê.

Hai là, chúng ta chưa có thống kê đối tượng nhà ở xã hội. Chúng ta bán nhà cho ai? Thu nhập thực tế của họ bao nhiêu, phân phối thu nhập và khả năng chi trả của họ như thế nào?

“Tôi cho rằng nếu không nghiên cứu kỹ, chúng ta dễ gặp hệ lụy, bán đúng đối tượng nhưng họ không có khả năng mua. Nếu họ mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay mua nhà. Rủi ro nữa là bán nhà sai đối tượng. Tôi không ngạc nhiên với việc người đi ô tô mua nhà nhà ở xã hội vì họ có tiền mua ô tô mới có tiền mua nhà”, ông Ánh nói.

Với góc nhìn đa chiều, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nói: “Tôi đồng ý với ý kiến của một số chuyên gia là nên cho thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh thuê thì cũng nên cho phép mua bán để ai có đủ năng lực mua thì mua, ai không đủ thì thuê”.

Đề cập đến vấn đề tiếp cận nguồn vốn, quỹ đất đối với nhà ở xã hội, ông Hiếu cho rằng, tiếp cận đất đai trong Luật Đất đai có hai cách là Nhà nước đứng ra thu hồi hoặc tự nhà đầu tư tìm kiếm và thu mua. Vì vậy, để có quỹ đất cho nhà ở xã hội, theo ông Hiếu nên theo cách tiếp cận số một - Nhà nước đứng ra thu hồi. Đây là điểm có lợi thế của nhà ở xã hội hơn so với nhà ở thương mại.

“Chúng ta cũng có một quỹ đất nữa là quỹ đất vùng phụ cận. Đó là khi chúng ta xây dựng được các vùng phụ cận có hạ tầng giao thông kết nối thì Nhà nước đứng ra thu hồi. Nguồn tiềm năng thứ 3 đó là Nhà nước sẽ cải tạo nhà ở chung cư cũ. Theo tôi đó cũng là giải pháp tiềm năng”, ông Hiếu đề xuất.

Trong khuôn khổ sự kiện cũng đã diễn ra Lễ Vinh danh tôn vinh Top 10 thương hiệu, sản phẩm, dịch vụ dẫn đầu thị trường bất động sản năm 2023 - 2024 với các hạng mục: Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam năm 2023, Doanh nghiệp cung ứng dịch vụ bất động sản tốt nhất năm 2023, Doanh nghiệp bất động sản triển vọng nhất năm 2024, Sàn giao dịch bất động sản triển vọng nhất năm 2024, Dự án đô thị và nhà ở tiềm năng nhất năm 2024, Dự án bất động sản khu công nghiệp tiềm năng nhất năm 2024.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG Ở ĐẤT HÌNH "CHỮ U"

Phát biểu tại sự kiện, nhà báo Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho rằng: Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang ở đáy của hình "chữ U". Dự kiến, chu kỳ sẽ tiếp tục "đi ngang" và dù rất chậm, nhưng có xu hướng nhích dần lên. Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thị trường sẽ chính thức phục hồi từ cuối Quý II/2024. Tuy nhiên, xu hướng tốc độ đi lên khá chậm và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, cả khách quan và chủ quan. Có thể thấy, dù đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng thị trường bất động sản vẫn còn đó những khó khăn và để tháo gỡ, rất cần sự dũng cảm dám nhìn thẳng vào sự thật.

Cả thị trường vẫn phải đối diện và xử lý hàng loạt vấn đề như: Sự suy giảm tổng cầu; Các vướng mắc về chính sách, pháp lý chưa được xử lý triệt để ảnh hưởng đến nguồn cung; Trở ngại về dòng vốn gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà; Thủ tục hành chính và quá trình thực thi chính sách, sự đồng hành cùng doanh nghiệp tại một số địa phương chưa đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển…