Năm 2023 là năm “bùng phát” của căn bệnh “khó khăn” của thị trường bất động sản Việt Nam, sau một khoảng thời gian “ủ bệnh” khá dài và có dấu hiệu “khởi phát” kể từ tháng 5/2022.

Rất nhiều vấn đề mang tính “nghịch lý” trên thị trường đang tồn như phân khúc bất động sản mà người dân cần lại không có. Còn các phân khúc cao cấp, lại tồn kho do giá cao và không có nhu cầu mua ở. Riêng nhà ở xã hội “nơi cháy hàng”, “nơi ế chỏng chơ”.

THỊ TRƯỜNG CHÊNH LỆCH

Theo nghiên cứu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc bất động sản nhà ở, với sự góp mặt của nhà ở xã hội được cho là cột trụ vững chắc nhất trong các phân khúc. Nhưng vẫn còn để lộ nhiều bất cập với sự lệch pha cung - cầu, thiếu vắng một cách trầm trọng về nguồn cung.

Năm 2023 nguồn cung bất động sản nhà ở thương mại vẫn còn rất khan hiếm. Điều này được chứng minh bằng những số liệu cụ thể, khi tổng nguồn cung nhà ở năm 2023 đạt khoảng 55.329 sản phẩm, tăng khoảng 14% so với tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2022. Nhưng vẫn chỉ bằng 32% so với năm 2018, năm chưa xảy ra đại dịch.

Cơ cấu sản phẩm trên thị trường ngày càng mất cân đối, thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023.

Nguồn cung các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành cấp 2, 3.

Phân khúc trung cấp cũng bắt đầu khan hiếm tại 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có tại các tỉnh thành xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh,...

Trong khi đó, nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc căn hộ trung cấp là 40%. Theo sau là các sản phẩm thấp tầng, đất nền và căn hộ cao cấp chiếm lần lượt 24% và 22%, còn căn hộ siêu sang và bình dân chiếm tỷ trọng tương đương ở mức 5%.

Giá bất động sản đã bắt đầu duy trì ổn định sau các đợt giảm giá trong nửa đầu năm 2023. Một số phân khúc, thị trường đã có dấu hiệu vượt đáy và đi ngang kể từ quý 3.

Tuy nhiên, phân khúc căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá. Giá căn hộ sơ cấp ở các dự án thuộc giai đoạn cuối, hoặc ở các phân khu mở bán tiếp theo ở các đại đô thị có mức giá liên tục tăng. Trong khi tại thị trường thứ cấp, giá căn hộ chung cư cũng chỉ giảm nhẹ, đi ngang, thậm chí tăng ở phân khúc bình dân.

VARS cho rằng, giá sơ cấp căn hộ chung cư cao, một phần do giai đoạn này có rất ít chủ đầu tư có dự án. Các chủ đầu tư có nguồn cung giai đoạn này hầu hết là các chủ đầu tư lớn, không gặp khó khăn về tài chính nên giá chào bán "neo" ở mức cao để thu hồi tối đa lợi nhuận.

Trong quý 4/2023, giá căn hộ chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội là 51,7 triệu đồng/m2 và TP.HCM là 71 triệu đồng/m2.. Mặt bằng giá căn hộ chung cư sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao. Trong khi số lượng dự án nhà ở thương mại được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, quỹ đất tại các khu vực trung tâm cũng không còn nhiều.

Đối với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, là phân khúc ghi nhận sự ảnh hưởng nặng nề nhất. Mặc dù nhen nhóm cơ hội “tái sinh” nhờ Nghị định 10/2023/CP-NĐ. Song đến thời điểm hiện tại, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn “tối đường tái xuất”.

Còn bất động sản thương mại bán lẻ tại các trung tâm thương mại cao cấp, vẫn duy trì mức độ quan tâm nhất định. Trong khi mặt bằng trống tại các căn nhà phố ngày càng có xu hướng tăng. Xu hướng thắt chặt chi tiêu, cùng thói quen mua sắm online là thách thức lớn cho tỷ lệ lấp đầy mặt bằng thương mại bán lẻ.

Về bất động sản thương mại văn phòng, đặc biệt là hạng A gặp nhiều thách thức, do xu hướng thu hẹp quy mô và di dời ra ngoài khu vực trung tâm.

Tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà văn phòng sụt giảm, đối diện với nguy cơ "khủng hoàng" thừa do có thêm nhiều nguồn cung mới chất lượng trong khi các tòa nhà văn phòng cũ không chủ động cải tạo, nâng cấp, làn sóng doanh nghiệp trả mặt bằng tăng mạnh, đặc biệt là thời điểm cuối năm do gặp khó khăn về tài chính.

NGUY CƠ XẢY RA BONG BÓNG

Nhiều chuyên gia cho rằng, khi thị trường bất động sản trầm lắng hay phát triển, đều ảnh hưởng đến lãi suất cho vay của các ngân hàng. Bởi lượng tiền cho vay mua nhà, phát triển các dự án bất động sản chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng tín dụng.

Theo chuyên gia kinh tế TS. Lê Xuân Nghĩa tiền cho vay mua nhà, phát triển các dự án bất động sản được Ngân hàng Nhà nước công bố là 22%, nhưng con số đội ngũ chuyên gia thống kê được có thể trên 30%. Đây là khu vực có sự tham gia rất mạnh mẽ của các tập đoàn sở hữu ngân hàng.

Điều này dẫn đến việc lãi suất cho vay còn phụ thuộc vào sự sôi động của thị trường bất động sản. Nếu thị trường bất động sản sôi động trở lại thì cả lãi suất huy động và lãi suất cho vay khó có thể giảm thêm được.

Một thực tế trên thị trường bất động sản là phân khúc chung cư căn hộ tăng giá rất nhanh, thậm chí còn tăng với tốc độ nhanh hơn trước khi có khủng hoảng thị trường bất động sản do khan hiếm nguồn cung và nhu cầu về căn hộ lớn.

Trong khi các phân khúc khác như biệt thự, nghỉ dưỡng, văn phòng cho thuê đang trầm lắng, đặc biệt, nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội đang bế tắc, cả về cơ sở pháp lý, nguồn đất dù nhu cầu rất lớn. Điều này đang dần hình thành nguy cơ thị trường bất động sản phân khúc nhà chung cư cao cấp phục hồi lại, trong khi các phân khúc khác vẫn trì trệ.

"Khi phân khúc căn hộ cao cấp phục hồi trở lại đồng nghĩa với việc người mua nhà là đầu cơ, chứ không phải ở thực, bởi giá chung cư lên đến 80 - 100 triệu đồng/m2 thì người lao động bình thường không thể chi trả được", TS. Lê Xuân Nghĩa nói

Từ đây, sẽ đẩy lãi suất cho vay nhích lên và đồng thời, việc tái cấu trúc lại thị trường bất động sản theo cơ chế phân khúc như chỉ đạo là thất bại và bong bóng của phân khúc này sẽ xảy ra, đẩy thị trường bất động sản vào rủi ro cao hơn.

Thực tế, thời gian vừa qua có nhiều cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ, không thành lập doanh nghiệp có mục đích đầu cơ ôm nhà, ôm đất để kích giá thành trên thị trường.

Do vậy, để hạn chế hiện tượng đầu cơ thông qua quy định cụ thể về cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, ông Dũng đề xuất, ban dự thảo nên tập trung vào số lượng giao dịch bất động sản trong 1 năm của cá nhân đó.

"Điều quan trọng hơn nữa, Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự cho rằng, đi kèm với theo dõi số lượng, nên kiểm soát diện tích đất, diện tích nhà ở, diện tích công trình xây dựng của các đơn vị kinh doanh nhỏ lẻ", vị luật sư nhấn mạnh.